İSTHUKUK AVUKATLIK BÜROSU

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ

• KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNUN AMACI

2012 yılında yürürlüğüne giren Afet Riski Altındaki Alanların dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un amacı riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.

• RİSKLİ YAPI TESPİT SÜRECİ

Yapılarının riskli olduğunu düşünen malikler masrafları kendilerine ait olmak üzere Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara (yapı denetim şirketleri)  tespit yaptırabilmektedir.

Tespitin sonucu idareye (ilgili belediyeye) ve Bakanlığa (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı) bildirilir. İhtiyari olarak yaptırılan bu tespit sadece yapı malikleri tarafından talep edilebilir. Yapı maliki olmayan birinin talebi üzerine yapılan riskli yapı tespitlerinde tespiti yapan kurum ve kuruluşlara bakanlıkça idari yaptırım uygulanır.

Arsa malikleri ihtiyari olarak yapılarının riskli olduğunu yukarıda anlatıldığı şekilde tespit ettirebileceği gibi Bakanlığın talebiyle de bu tespit işlemi yaptırılabilir. Verilen süre içinde arsa malikleri tarafından tespit işlemi yaptırılmazsa bu işlem bakanlıkça veya ilgili idare tarafından yapılır veya yaptırılır. İlgili idare tarafından yaptırılan tespitin masraflarından malikler, hisseleri oranında sorumlu olur. Yapının riskli olduğunun tespiti halinde en geç 10 gün içinde ilgili tapu müdürlüğüne yazı yazılarak beyanlar hanesine riskli yapı şerhi düşülür.  Yaptırılan riskli yapı tespit işlemine arsa malikleri 15 gün içinde itiraz edebilir. 15 günlük itiraz süresi ilgili kurum tarafından ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edildikten sonra başlamaktadır. Bu itirazlar heyet tarafından karara bağlanır. Riskli yapı kararına itiraz konusunda hak kaybına uğranılmaması için uzman bir avukattan destek almak faydalı olacaktır.

• RİSKLİ YAPILARIN YIKTIRILMASI

Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi suretiyle, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi halinde ilgili Tapu müdürlüğü, gerekli tebligatların yapılmasını idareden ister. İdare bu talep üzerine yapı maliklerine yapacağı bir tebligatla 60 günden az olmamak üzere yapı maliklerine tahliye ve yıkım için süre verir. Maliklere yapılan tebligatta kiracılara ve sınırlı hak sahiplerine bu durumun ( tahliye ve yıkım) bildirilmesi istenir. 60 günlük sürede riskli yapıların yıktırılıp yıktırılmadığı mahallinde kontrol edilir ve riskli yapılar, malikleri tarafından yıktırılmamış ise, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek 30 günden az olmamak şartıyla ek süre verilerek tebligatta bulunulur. Bu süre içinde de yapı yıkılmazsa idare kolluk kuvvetlerini de kullanarak yıkımı gerçekleştirebilir. Yıkım işlemlerinin ilgili idare tarafından gerçekleştirilmesi durumunda yıkım masrafları yapı maliklerine hisseleri oranında yansıtılır.

Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda riskli yapının yıktırılması için yukarıda belirtilen 60 ve 30 günlük süreler içerisinde, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi gerekmektedir. Tespit işleminden sonra güçlendirme ruhsatının alınması ve ruhsatta belirtilen süre içerisinde işlemin gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Güçlendirme yapıldıktan sonra riskli yapı şerhinin kaldırılması için ilgili tapu müdürlüğüne başvurulabilir.

Ağır hasarlı yapılarda itiraz süreci diğer yapılara göre farklılık göstermektedir. Ağır hasarlı olarak tespit edilen yapıların listesi tebliğ yerine kaim olmak üzere bu yapıların kapısına asılır ve ilgili muhtarlıkta iki gün süre ile ilan edilir. Riskli yapı tespiti işlemi bu ilan ile maliklere şahsen tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince 2 gün içinde itiraz edilebilir ve itirazlar 3 gün içerisinde teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.

• UYGULAMA İŞLEMLERİ

Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgili idarenin talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir. Terkin işleminden sonra meydana gelen arsanın hisseleri arsa maliklerinin payları oranında tescil edilir. Yapı yıktırılmadan ve terkin işlemi gerçekleşmeden önce hisseler üzerinde bulunan ayni ve şahsi haklar, temlik hakkını kısıtlayan her türlü şerh arsa vasıflı hale gelen taşınmazın hisseleri üzerinde devam eder. Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz ve alan düzeltme gibi işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez.  Yıkım işleminden sonra arsa haline gelen taşınmazda yapılacak yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti safhasında yukarıda belirtilen haklar ve şerhler, sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. Kısacası riskli yapılar yıktırılmadan önce bağımsız bölümlerin üzerinde bulunan hacizler ve ipotekler gibi ayni ve şahsi haklar ne yıkıma ne de yeni yapılacak olan yapılara engel teşkil etmez. Bu haklar yükümlüsünün hisseleri üzerinde devam ettirilir.

Yıkım işleminden sonra arsa vasıflı hale gelen taşınmazda çeşitli uygulamaların ( yeniden bina inşa edilmesi, pay satışı, kat karşılığı ve hasılat paylaşımı gibi) yapılması için hisselerin 2/3 çoğunluğunun kararı gerekmektedir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı kanuna göre tebliğ edilir.  Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça veya ilgili idarece rayiç değerleri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Arsa malikleri tarafından açık artırma sonucu alım olmazsa yeni bir ihale açılarak 3. Şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.

2/3 çoğunlukla karar alındıktan sonra müteahhit ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması durumunda uygulamada yaşanan uyuşmazlıklarla ilgili yol gösterici makalemiz kısa sürede yayınlanacaktır.

Ağır hasarlı yapılarda ve alanlarda dönüşüm uygulamaları maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Bakanlıkça resen yapılabilir veya yaptırılabilir.

Satış dosyasının hazırlanması ve açık artırma usulü ile satış yapılması aşamasında hak kaybına uğranılmaması için uzman bir avukatla çalışılmasında fayda vardır.

• YAPILACAK YARDIMLAR VE TAHLİYE

Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye ve yıkım tarihinden itibaren bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı (kira yardım bedeli her sene değişiklik gösterebilmektedir) yapılabilir. Yardım süresi riskli yapılarda 18 aydır. Rezerv yapı alanlarında ise kira yardım süresi 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir.  Yardımlardan malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahipleri faydalanabilir. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine mümkün olması halinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslimine kadar geçici konut ve işyeri tahsisi yapılabilir.

Kira yardımı başvuruları; tahliye tarihinden itibaren 1 yıl içinde veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren 3 ay içinde, Bakanlıkça belirlenebilecek bilgi ve belgelere istinaden ilgili kuruma veya müdürlüğe yapılır.

Riskli yapıların dönüşüme girmesi halinde ilgili kurumdan muafiyet yazısı alınması halinde yönetmelikte belirtilen harç, vergi ve bazı ücretler ilgililerden alınmaz. Bu muafiyetten yüklenici de yararlanabilmektedir.

Kira yardımı ve çeşitli muafiyetler konusunda hak kaybına uğranılmaması için konusunda uzman avukattan bilgi alınmasında fayda vardır.

• TASARRUFLARIN KISITLANMASI

Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi halinde TOKİ ve idare, riskli alanlarla ve rezerv yapı alanlarında her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini 2 yıl süre ile geçici olarak durdurabilir. Uygulamanın gerektirmesi halinde imar ve yapılaşma işlemlerinin geçici olarak durdurulması bir yıl daha uzatılabilir.